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万科全新商业项目——龙城万科里实地探访
信息来源:世方商业地产     发布于:2018-03-16 

引言

深圳龙城万科里作为万科里系的最新产品,无疑代表着万科集团对社区商业的新思路,世方商业于近日前往该项目进行了实地探访。

 

万科旗下有4大商业产品线,分别为万科广场、万科里、万科红、万科2049,其中万科里是一款邻里型社区商业项目,定位为自主生态型社区商业。深圳龙城万科里是该系列的最新产品,位于龙岗区政府对面,总建筑面积约10万㎡,商业建面约5万㎡,于去年底正式开业。作为一个社区商业项目,万科并没有像深圳万象天地和壹方城那样进行铺天盖地的开业宣传,在其开业后的2个月,我们对其进行了实地探访。

龙城万科里的效果图和实景图

 

一、建筑设计兼具实用和美感

龙城万科里项目商业体量达到5万㎡,分为地下二层、地上三层,动线选择的是最为简单明晰的“一字型”动线,实际规划动线考虑地块形状的基础上,还科学处理了与配套物业及区域重要建筑之间的关系。

龙城万科里项目动线图

龙城万科里有5个主要出入口,其中南门通往龙岗大道和地铁,是外来客流的主要方向,从地铁3号线龙城广场站出来后步行3分钟,过一个路口后达到本项目,总体来说到达项目还是比较便捷。

地铁人流主要从南门进入

东门和西门位于项目主动线两头,分别连通写字楼和万科承建的“三馆”(公共艺术馆、青少年宫、科技馆),等于将5个主体建筑连为一体;写字楼位于十字路口附近,昭示性强,而“三馆”规划在远端,可以起到拉动人流的目的,区域位置设计相当科学。

“三馆”规划图和实景图

出北门后为项目下沉式广场,直达龙城广场,正对着龙岗区政府,往东北方向步行3分钟则达到龙岗文化中心(包括龙岗书城、文化馆、图书馆,已开放),项目的北面是整个龙岗的政治文化中心。

万科里下沉广场和龙城广场

除了出入口的设计比较合理之外,场内“一字型动线+单中庭”的设计简单明朗,逛的时候笔者可以轻松定位自己在商场的位置。所有商铺都位于主通道2侧,减少视觉盲区、增强了商铺可达性和可见性。除此之外,本项目还利用下沉式广场、开放式生态屋顶、艺术型景观坡地以及层楼结构设计,形成了多首层以及错落有致的视觉观感,特别是从龙城广场的角度看过去,项目显得十分大气。

龙城万科里的多首层设计

多首层实景

屋顶步道实景

当然,这样的设计也导致商业实际面积的缩减,笔者在逛的时候明显感觉店铺数量不多面积小,不像一个5万㎡的场子,造成这种感官体验的原因是广场、屋顶和景观坡地占了较大的面积。随着现代消费观念的升级和电商的普及,人们逛商场不再是单纯购物“大而”的空间定位和“多而全”的品牌堆积已经无法满足人们的精神购物需求,越来越多的商业项目开始生活方式作为项目打造的重点笔者在走访万科的时候就体验到了这种“生活方式”:屋顶和坡道的公园式步道设计,半锻炼半游憩,小食、买东西,现代商业的精髓就这样完完全全的体现出来了

 

二、万科里不再“社区”,主打“年轻化”,餐饮占比较大

刚才提到龙城万科里位于龙岗的政治文化中心,周边聚集了图书馆、书城、青少年宫等面向青少儿的机构,文化教育氛围特别浓厚,青少儿主题似乎是一个可行的方向;如果不发展儿童主题,万科里本身就是一个邻里社区商业的成熟产品,那么同广州万科里一样,发展以服务周边居民为主的社区商业也是理所当然,然而实际逛的时候却感觉龙城万科里的主打方向是“年轻化”,瞄准的是18-35岁的年轻客群。

龙城万科里的定位是打造一个“公园式休闲运动娱乐圣地”,那么该项目有哪些值得关注的亮点呢?

从品牌上来说,万科里引入了4大主力店,分别是中影星美国际影城(观影)、迪卡侬(运动)、GAP(快时尚)和超级物种(精选),代表着都市年轻人生活的主流追求除了主力店之外,万科里还引入了熙娅书吧、六福珠宝、星巴克、八合里、探虾、火舞铁板烧、南洋悦色等品牌,大多是比较亲民又年轻化的“精品品牌”。

尚未开业的超级物种和中影

位于下沉广场的“对门邻居”——GAP和迪卡侬

从楼层布局来说,项目的4个主力店全部规划在负一层,设置合理,能够充分利用地下空间电影院对着地下停车场入口,超级物种对着地铁方向除了主力店之外负一层主打运动服饰和精品零售,尤其像名创优品、麦合严选、北欧家居馆这样的精品零售非常受年轻人的欢迎一层主打服饰、酒吧和休闲餐饮,像一些颜值高、人气高的餐饮品牌,如喜茶、奈雪的茶、hallo kitty餐厅等都在一层,起到聚集人流的目的二层特色主题餐饮为主,多为地方菜系特色菜品的创新餐厅负二层为停车场,三层为屋顶花园,没有商铺。

龙城万科里主力店分布图

从业态结构来说,餐饮的占比非常高,从负一层到二层都有规划,负一层主打轻食小吃,例如大弗兰、越小品以及影院门口的贡茶、HI味花甲、新加坡妈妈烤包、良品铺子等一层主打人气超高的休闲餐饮品牌和酒吧,例如奈雪的茶、hallo kitty餐厅、喜茶、星巴克、胡桃里音乐餐厅、VILA后花园酒吧、魔王酒吧等二层主打特色餐饮与主题餐饮,例如吃饭皇帝大、火舞、嘻游记、鳗、巴依小羊、無邪等。服饰和珠宝等零售占比略低,主要分布在一层和负一层主干道两旁,一层主要为森林鸟、马克华菲女孩、天使韩城等亲民服饰品牌,负一层则主要为阿迪、彪马、李宁等运动休闲品牌。

 

从业态和品牌可以看出,万科里完全是属于年轻人的“场子”,已经没有了传统产品的影子,分析原因可能有三点:第一,深圳本身就是中国最年轻的城市,常住人口平均年纪大约在32.5岁;第二,项目虽然毗邻龙岗的政治文化中心,但是有利有弊,弊端就在于书城、图书馆、青少年宫等机构数量较多,已经足够承担青少儿文化教育的功能,万科里的竞争力不足,打造青少儿主题招商有难度;第三,周边多为政府或公共服务机构,地广人稀,若定位为邻里社区商业,辐射的人口和范围有限,与项目所在的区位特点不够契合。

所以说一个项目的定位和业态组合还是需要根据项目的实际情况而定,龙城万科里就是这样一个瞄准年轻都市人群的商业项目,但目前四大主力店均没有开业,写字楼和“三馆”尚在施工,现阶段该的客流并不密集,即便整个项目彻底完工后,单凭现有的品牌和业态是否能够拉动足够的客流,与1公里范围内的龙岗万科广场和宝能all city竞争也是一个问题。

 

三、植被偏少,公园式购物环境还有提升空间

龙城万科里计划打造出一个公园式的购物场所,将绿地与商业融合,采用半开放的建筑形式和自然穹顶采光,以及两边坡地直接漫游至生态屋顶的建筑设计,从规划图上来看美轮美奂,但或许是受开业不久的缘故,实际的体验感并不强,并没有想象中的绿树如茵。

龙城万科里最大的特色就是生态屋顶和景观坡地,屋顶上种植了植被,并设置了许多健身器材,从屋顶沿坡地可以直达一层的龙城广场,整个步道设计比较精致,跟一般小区的健身步道差不多,契合项目的定位主题。

 

除此之外,考虑到深圳日照季节时间长,紫外线辐射较大,屋顶上安装了很多遮阳设施。因此“遮阳伞”下种植的大都是矮植被,树木类一般种植在“遮阳伞”外和景观坡道上。但是笔者注意到树枝大多是光秃秃的,虽然绿化,但是期待值还差距,也许要等到树苗长大,公园式的绿化体验才能显现

屋顶的“遮阳伞”

龙城万科里还巧妙地借助了龙城广场已有的景点,特别是广场中央由著名雕塑家韩美林大师设计的青铜九龙雕塑,造型独特,大气凌然;此外项目还有一座10米高的独角兽雕塑,张开的双翼呈腾飞之势,梦幻唯美,已经成为龙城万科里的人气打卡点。

九龙雕塑和独角兽

进入龙城万科里的内部,半开放的建筑形式和自然穹顶采光让整个场子显得视野开阔、自然敞亮、光线充足大气的下沉式广场和开放式中庭、交错的扶梯和层层退台的设计,淡黄雅致的主题色调,让整个空间显得自由灵动。笔者逛的时候好像一会在场内,一会在场外,分外舒心、自在,完全避免了单纯大盒子式购物中心的封闭感和憋闷感。

 

除了硬件之外,龙城万科里的“软件”也是一点都不含糊,指示性导视标志、电子导视屏、人工服务台、微信号等应有尽有但是从中看出了万科里开业准备的不足电子导视屏没有开启、导购手册没有放置、楼层平面图没有展示、厕所门损坏等,特别是屋顶铺设有塑胶跑道,在阳光的照射下已经散发出刺鼻的味道,很难想象炎热的夏天有人愿意去屋顶休息。希望能在主力店开业、项目的运营步入正轨之后,这些问题能得到逐步解决。

 

总体而言,作为万科旗下万科里系列的最新产品,龙城万科里已经很难看到传统社区产品的影子,万科去年宣布正在积极进行万科里产品的迭代,“未来的3.0版本万科里将彻底颠覆传统的社区商业产品”从本项目来看万科将打造的重点放置在“公园式”购物环境的打造上,创造一个集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的空间,让项目成为居民室外健身、饭后漫步、休闲娱乐的首选,不仅便利了人们的生活,也带动商业的发展。

 

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