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深圳首个大型Loft城市综合体—深业上城探访
信息来源:世方商业地产     发布于:2018-04-08 

    引言:

2018118日,深圳大型Loft城市综合体“深业上城 UpperHills”隆重开业,以全球首家无印良品酒店、文化创意LOFT、高端酒店等刷爆朋友圈,为了一睹深业上城的“真面目”,世方商业地产秉着求真的理念前往现场,对该项目进行了实地探访。 

消费升级、体验为王的时代,商业地产的爆发并没有因为购物中心同质化的打击而放慢脚步。据赢商网数据显示,2018年伊始,购物中心便迎来了首个开业高峰,2018年一月份全国开业大型购物中心项目共60个,商业总体量约410万平方米,平均达到1月份每天开2个的速度。其中一线城市共有8个,深圳有2个。在购物中心如此多元化的今天,2018年,商业地产又将以何种方式闯入人们的视野,在众多潮商中谋得一方天地呢?

本文将以深业上城项目为探访主体,从业态规划、布局、选址等多个方面进行优劣势分析,浅析商业地产的走势动向。

 

一、多方努力,致力于打造深圳名牌

 

纵观多个人流量汇聚的商业中心,可以发现其业态的出现都不是形单影只的。单个商场、公寓的拔地而起已经成为过去式,现在以及未来的商业走向必然是大型城市综合体。

深业上城秉承了商业走向,集产业研发、公寓、酒店、商业于一体。项目动工于20119月,历时6年多,于2018118日开业,部分项目仍在建。其中产业研发大厦有两栋,占地约33.27万平米,结构上采用国际流行的“巨柱”体系,在同一标准层内除八根巨柱之外,再无其他影响视觉和功能柱子存在,用户可以在足不出户的情况下体验到迎面而来的自然景观;公寓有四栋,230米和170米高各两栋,占地约17万平方米,设计和布局同样将自然景观尽收眼底;酒店占地约5万平方米,商业占地约16.7万平方米。

以上,关于深业上城的业态布局,深业上城做出了三点努力:

其一,业态的努力。深业上城业态丰富,集产业研发、公寓、酒店、商业于一体,在集中范围内解决了人们的衣食住行用等方面的问题,符合当代社区服务中心的概念,便利了人们生活,也助长了城市综合体的发展。但是遗憾的是在笔者走访期间,部分业态仍在建,未能一睹公寓和酒店的真容。

其二,地理优势的努力。相较于一般大型城市综合体业态的秉承相连,深业上城还有所发展,它发挥其东临笔架山公园,西临莲花山公园的地理优势,通过建高架连廊的形式将原本割裂的自然景观连在一起,贯穿城市,将城市、自然、生活三者有机连在一起,将简单的衣食住行上升为在田园中享受生活。其中,高架连廊并未开通,笔者也未能体验到深业上城地理位置的优越性。

其三,建筑设计上的努力。深业上城充分利用自身得天独厚的地理优势,采用玻璃幕墙式的无视觉障碍建筑形式,不仅能够将四周风景尽收眼底,还能起到高透光、优遮阳、保温隔热的效果。除此之外,深业上城致力于打造购物中心“层层皆首层”的空间设计,B1层连接地铁10号线(在建),L1层连接笋岗路,L2层北面直通高架桥,L3层小镇可以通过高架连廊(未开通)通往莲花山和笔架山。

深业上城致力于城市、生活、自然为一体的大型城市综合体的理念值得称赞,但是可能是开业初期,部分项目仍在建,购物中心之外所到之处都是碎石围栏,周围路段也很不明朗,容易让初入之人产生错乱。

(购物中心外围)

 

二、42%的“首家”特色品牌,全盘亮相仍需等待

 

日前,购物中心的同质化问题被搬上荧屏,“差异化”成为一个老生常谈的话题,但是真正做到差异化却践行渐难。

深业上城在差异化这个问题上打出了自己“灵魂牌”:引进特色品牌,制造新鲜与惊喜。漫步深业上城购物中心,你可以看到特别多的华南首家、中国首家乃至世界首家(首家占比全部商业的42%):集餐厅、酒店、旗舰店为一体的无印良品旗舰店,大陆首家商务印书馆,官方正版的LINE FRIENDS深圳直营店等等。

42%的首家占比量彰显了深业上城在品牌特色上的良苦用心,无印良品首家三合一:MUJI旗舰店、MUJI HOTELHEMUJI DINNER,没有开在其发源地京东,而是选择了深业上城,也足以彰显深业上城的“独特”魅力。

走进MUJI,体验MUJI无印良品首家三合一旗舰店位于购物中心二层外的独立街区上,从购物中心二层可直接进入到街区,走进MUJI,旗舰店横跨二楼和三楼,熟悉的高颜值简约风,各式商品整齐有致,朴实却不失格调。进门的左手边,往前悠然几步,便能看见MUJI的餐厅,灯光淡雅清新,给人以宁静安然的高贵感。除此之外,MUJI书店、MUJI家居也都陈列在位,MUJI酒店的前台也设在二楼一角,移步三楼,便是MUJI的会议室和健身房,MUJI酒店的客房则置在四五六三层。

MUJI三合一旗舰店)

MUJI书店一角)

(相对MUJI而建的SONY

百年老字号书店:转身回到购物中心,再上到购物中心的三层,即购物中心的屋顶,便能到达购物小镇,以“过去”“现在”“将来”三种形式出现百年老字号书店,虽然书店尚未开业,但是从外观规模就能预见其百年品牌的可见一斑。

“首家”等特色品牌的引入及集聚不仅给深业上城带来了集客亮点,也给其自身的发展带来无限机遇。除此之外,对于不是首家品牌的入驻店,深业上城也并没有放之任之,从甄选入场到进场装修,深业上城时刻相伴左右,为驻场商户一一指导,竭尽打造一个全新的体验中心。

不得不说,深业上城在商家甄选方面确实做到了匠心独运,但是好的招商立意背后,也有其后期运营的缺陷。深业上城已正式开业两个月有余,但是商家入驻的速度却远远落后于其“首家”的先进理念。42%的首家入驻,却见不到42%的首家品牌,只能见到人言稀少的寥寥几家店铺,作为慕名前来的访客之一,满满的失落感可想而知。

 

三、超大体量的多元体验购物中心,吸引客流刻不容缓

 

初步了解过深业上城的人都知道,深业上城的购物模式是一种购物中心+品牌街+小镇的多元空间。单一形式的商场、品牌街、小镇随处可见,但是将三者多元融合的模式却是少之甚少。深业上城将三者的地理位置和业态布局的有机结合,突破了单一购物形式的乏陈性,也开启了多元购物的新纪元。但是作为超大体量的多元体验购物中心,深业上城仍有需要努力的方向。

购物中心

购物中心内部采用柔和的线条、圆弧形的动态设计,使内部空间错落有序,店铺整齐排列,各式商品“触眼可及”。除此,这种“触眼可及”也缘于购物中心内部的空间开阔,购物中心内部商铺与邻铺横向跨度大,与对立商铺纵向距离远,且商铺本身占地面积小,中间开阔的场地也并无休闲装饰和场景搭建,所以给人的直观感受就是空旷。

其次,能让人津津乐道的还有购物中心内部的光线设计,深业上城的购物中心采用自然光+灯光的形式调节室内光线,避免了自然光的刺眼,也弥补了灯光的柔和。但到访当日,由于是工作日,MALL内并没有调节室内光线,很多室内灯都没有开启,室内整体环境偏暗。

购物中心的业态布局:

B1OLe’超市、电影院、全棉时代、休闲餐饮、停车场;

L1:快时尚品牌当道,GAPZara、优衣库、orchily,更有运动主题Adidas、迪卡侬和儿童乐园,配有部分餐饮;

L2:主打主力店MUJISONY和街区;

L3:以红黄橙等颜色做搭,构建一副暖色调,重点打造一个年轻化的拍照圣地——购物小镇。

(购物中心内部)

品牌街

一条长约400米的生活体验街,布局高端餐饮、酒吧、男士服装定制、特色理发店等各式生活类体验店铺。

购物小镇

购物小镇以LOFT独栋建筑的形式展现,店铺外墙颜色以红、橙、黄等暖色调为主,品牌引入以品牌门店为主。通过小镇可以到达莲花山和笔架山公园,是连同城市与自然的要塞。

这种三合一形式的多元购物空间立足于深圳本土,深圳是一个外地人口集聚的现代化城市,城市中超过80%的人口都是年轻群体,休闲购物、豪情逸致是他们追求的日常生活,能够体验新颖与奇特是他们聊以慰藉的解压方式。但是对此,深业上城仍然需要做出引流的努力,由于深业上城地理位置的特殊性,其周边只有莲花村和彩田村等为数不多的住宅区域,且周围也有相关商业配套,想要吸引足够的人流来支撑如此大体量的深业上城,深业上城还有一段艰难的长征之路。

 

四、打造屋顶空间文化,注重用户体验很重要

 

深业上城另外一个值得借鉴的优点就是屋顶空间文化的打造。随着室内空间格局的充分利用与改造完成,设计界的大佬们开始将目光转向一度空缺的屋顶空间文化。目前的全国已开业的购物中心中,仅有1%的购物中心利用利用屋顶空间进行商业经营。这其中的1%,有的购物中心浇灌了一方乐土,打造了空中花园;有的购物中心铸就了人文,开启了亲子互动的新天地。而也恰恰是这1%,印证了深业上城的规划设计名列购物中心的前列,可以算的上是屋顶空间文化的先驱了。

其实早在2012年,成都万象城作为首个引入退台设计的购物中心,在屋顶花园、景观指廊等室外与半室外空间设置了大量的餐饮业态,突出色彩感,营造花海景象,与轻餐结合增强用餐体验性。多年以来,一直深受消费者喜爱。除此之外,位于宁波欧尚高鑫广场V-roof天空花园作为首个嵌入田园体验餐厅的屋顶农庄,让城市人在繁忙之余体验到了都市田园生活的新鲜感和亲子互动的欢愉感。

相较于以上两种屋顶经济,深业上城的屋顶经济显得更商业化一些,将屋顶空间打造成购物小镇。有逛过深业上城小镇的人大抵都知道,小镇上入驻各种品牌店,品牌店的建筑风格迥异,外墙色调主要以红黄橙等暖色调的形式呈现。但小镇上的绿化不足,与周边的自然景观有脱节之嫌。除此,小镇上没有搭建遮阳设备,在日照季节冗长的深圳,没有遮阳设备、且绿化缺失的屋顶,欣欣然到访也是需要勇气的。

撇开屋顶绿化不足和遮阳设备的缺失,深业上城屋顶空间文化的打造突破了室内大盒子式购物中心的封闭感和沉闷感,提升了消费者的购物体验。未来屋顶空间文化必定会像购物中心场景化一样更加完善并将以迅雷不及掩耳的速度侵袭每一个购物中心,屋顶经济的崛起也势必会带动新一轮的场景革命,并将逐渐成为购物中心展示其主题的一个个性化窗口。

(一楼电梯可直接通往购物小镇)

(缺乏绿化的购物小镇)

以上是通过对深业上城的业态布局、建筑规划等优劣势的分析走进深业上城的,深业上城既有值得借鉴也有值得反思的地方,深业上城的长征之途才刚刚开始,未来的路也必将漫长而艰难。

 

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